A Equipe da Eligo realizou uma entrevista sobre a temática “a gestão condominial, tecnologia e inovação” com o advogado e professor universitário, Dr. César Calo Peghini, autor da obra “Direito Condominial” da editora Mizuno.
Considerando-se a pauta de relevância do uso da tecnologia nas relações condominiais, a entrevista tem por finalidade trazer questões diretamente ligadas aos desafios nos quais as administradoras e a gestão dos condomínios se encontram inseridas.
A conversa aborda as dificuldades da gestão diante de grandes arranjos condominiais, representando a reconstrução de um novo viver e conviver, alertando o entrevistado que sem uma boa utilização das ferramentas tecnológicas é quase impossível existir uma boa gestão nos condomínios.
Outro alerta feito na entrevista é que a utilização das ferramentas tecnológicas se torna indispensável para aprimorar a forma de comunicação, de convocação dos condôminos, das reuniões e da gestão operacional em si. O especialista ainda explica que o uso racional das ferramentas de tecnologia se faz necessário em três frentes de atuação condominial: jurídica, gerencial e de engenharia. Destaca que há algum tempo o relacionamento das administradoras com os órgãos fiscais, previdenciários e trabalhistas somente ocorre mediante as plataformas avançadas de inteligência de dados.
Sobre o uso de assembleias eletrônicas, o entrevistado entende salutar a ferramenta desde que elas servirem de espaços dialógicos e de debates (e não de mera pauta de aprovação de temas). Esclareceu que as ferramentas tecnológicas não são de utilização obrigatória, mas se utilizadas com racionalidade podem servir de instrumento para redução de custos e de sustentabilidade nos espaços condominiais. O especialista explica que o limite para o uso da inteligência artificial é sempre respeitar o perfil e as características de cada estrutura condominial para que os melhores resultados sejam atingidos.
Finalmente, nosso entrevistado explica que, antes de ser uma questão cultural, a implementação da inteligência artificial impõe desafios que, considerando-se os limites estruturais dos condomínios, podem ser superados. É uma temática em perspectiva de construção entendida como uma pauta, não do futuro, mas do cenário presente das relações em condomínios.
Pergunta 1: Cenário atual – Gestão condominial contemporânea
De acordo com o Censo Demográfico 2022 do IBGE, o Brasil possui 13.285.465 endereços em arranjos condominiais (considerando casas e apartamentos), abrigando cerca de 68 milhões de pessoas. Como você avalia a gestão condominial diante desses dados?
Resposta: Antes de mais nada gostaria de agradecer a oportunidade de participar desse canal importantíssimo de comunicação frente à gestão estabelecida nas atividades condominiais e dizer que, de fato, existe um grande desafio. O desafio estabelecido nesses arranjos condominiais é que boa parte da forma de gestão pública é entregue nas mãos dos particulares, levando em consideração as características dos condomínios.
Sendo assim, o que temos atualmente é uma reconstrução na forma de viver e de conviver, considerando que dentro do condomínio edilício (e também considerando as associações de moradores especialmente dos loteamentos de acesso controlado), estamos diante, de uma boa parte, de uma gestão privada de uma convivência que, no passado, já foi pública. Assim, os desafios são enormes considerando essa mudança de perfil e forma de gestão.
Pergunta 2: Transformação administrativa – Mudanças nas administradoras
Considerando esse aumento exponencial de demanda, você acredita que o perfil das administradoras vai sofrer alterações? Como que elas podem enfrentar os desafios advindos do aumento?
Resposta: Eu acredito que a questão nem está no fato de que elas vão sofrer alterações, levando em consideração o atual estado da arte dos condomínios as administradoras já sofreram grandes alterações. Eu tenho 43 anos de idade, mas vivo em condomínio desde os meus 06 anos e sou da época em que os boletos dos condomínios eram encaminhados manualmente. Então, quando temos uma mudança exponencial da atividade condominial, principalmente na questão de construção de grandes condomínios, o que chamamos de condomínio clube, de condomínios empresariais de grande porte, ou podemos também entender hoje como super condomínios, as ferramentas que são utilizadas e os elementos de tecnologia são inegáveis.
Um ponto que gostaria de destacar exatamente é a forma de gestão utilizando por base essas novas tecnologias: softwares específicos devem ser utilizados para as mais diversas formas de gestão em si; a forma de prestação de constas; a forma de gestão de comunicados, de reuniões, todas elas precisam, hoje em dia, inevitavelmente, da utilização de tecnologia por meio de inteligência artificial para a confecção desses comunicados, para as formas de convocação que são realizadas digitalmente. Então, dizer que as administradoras irão sofrer alterações, isso já acontece na realidade de hoje.
Sem a utilização de tecnologia adequada se torna praticamente impossível se realizar uma boa gestão de um prédio levando em consideração fatos que aconteceram nesse período, por exemplo: há muitos anos atrás tivemos a unificação fiscal da super receita e como regra geral toda comunicação foi centralizada para efeitos fiscais e, sendo assim, centralizou-se também a forma de comunicação, como também ocorreu com o E-Social.
Eu gosto de dizer que hoje em dia é preciso utilizar os meios tecnológicos para todas as obrigações trabalhistas e fiscais, nada mais é feito manualmente e as formas de cruzar essas informações são muito avançadas. Sendo assim, se não houver um bom sistema, não só de gestão, mas um bom sistema fiscal, contábil e de recursos humanos, infelizmente sua gestão condominial será bem precária e o investimento nessa área será de suma importância.
Pergunta 3: Aplicações práticas – Benefícios da tecnologia
Você acredita que a utilização de tecnologia e de plataformas digitais podem melhorar a gestão dos condomínios? Em quais aspectos?
Resposta: Conforme já colocado acima no questionamento anterior, as contribuições que temos por uso da tecnologia levam em consideração todo o desdobramento administrativo do condomínio. Eu gosto de dizer que o bom condomínio teria um bom administrador, um bom advogado e um bom engenheiro, considerando os desafios do dia-a-dia, e o uso da tecnologia nessas três frentes é fundamental.
Então, o uso de tecnologias adequadas para o respectivo fim ajuda demais. É possível dar exemplos de cada uma delas: na questão jurídica um sistema de software que seja dialogal e que facilite a gestão e informação com interface com a administradora em relação ao sistema de cobranças.
A questão específica por trás do âmbito da administradora em relação aos diálogos que ela tem junto aos órgãos fiscais e aos órgãos de gestão previdenciária e trabalhista (não fazer a gestão desses dados por meio de plataforma e tecnologia é praticamente impossível) e, na engenharia, a utilização da tecnologia facilita demais a questão, como os sistemas de individualização de água e de gás que são realizados por meio da tecnologia, a questão da segurança da edificação por meio de controles de acesso e sistemas de câmera de portarias virtuais que é uma realidade mais do que instalada e até a manutenção predial levando em conta que a utilização de drones para verificação de problemas na fachada tem facilitado muito as vistoriais técnicas.
De fato, a tecnologia é inevitável.
Pergunta 4: Assembleia eletrônica – Vantagens e contexto legal
O Código Civil Brasileiro foi alterado em pela Lei n° 14.309/22 para permitir a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia na forma eletrônica. O que você achou dessa alteração e quais os benefícios que o uso da assembleia eletrônica pode trazer aos moradores, síndicos e administradoras?
Resposta: Eu sempre fui a favor das assembleias realizadas vitualmente, mas essa temática bateu em nossa porta com alterações legislativas após os desafios que tivemos nas relações pandêmicas. Antes disso, as assembleias já eram realizadas em associações de moradores levando em consideração a forma de celebração e sua realização.
As associações de moradores têm características completamente diferentes das dos edifícios edilícios, então as assembleias eram realizadas dessa forma virtual e sempre defendi a possibilidade da sua efetiva realização. A questão é que gosto de dizer que esse tema demoraria por volta de uns 20 anos aproximadamente para se consolidar enquanto que a pandemia, nos últimos 02 anos de sua ocorrência, antecipou essa relação.
Na verdade, a assembleia eletrônica é uma ferramenta e um apoio importante, mas nem sempre obrigatória, porque cada condomínio tem uma característica especial e têm condomínios que se adaptam melhor a essa construção da virtualidade e outros não, levando em consideração os próprios condôminos.
Pergunta 5: Condições legais – Requisitos e cuidados jurídicos
Quais as condições legais para adoção de uma votação digital? Como escolher a plataforma digital para evitar nulidades?
Resposta: Quanto aos cuidados estabelecidos pela realização da assembleia da forma virtual, é claro que é importante se preocupar com a plataforma utilizada levando em consideração questões de ordem técnica, de realização e de celebração da assembleia, questões de conectividade, da sinergia na utilização dessa plataforma, as formas de comunicação que serão utilizadas. Mas, para mim, a questão da plataforma utilizada nem é o que mais incomoda.
Tenho participado e já participei de muitas assembleias e o que me incomoda mais e, de certa forma, pode gerar nulidade é a ausência de respeito, tanto quanto à idealização da assembleia, como a sua forma de convocação, de realização e os desdobramentos posteriores.
Ou seja, como regra geral, na assembleia existe uma ritualística que deve ser seguida. Essa ritualística está prevista no Código Civil e ela é equivalente tanto no ambiente virtual, como no ambiente realizado presencialmente. Então, de fato, o que pode trazer uma nulidade ou até uma anulabilidade nas questões estabelecidas por trás das assembleias é a ausência de respeito à forma de convocação que o Código Civil exige, a falta de respeito às formalidades exigidas de acordo com a própria convenção quanto à nomeação de presidente, à forma de instalação da assembleia.
E o que mais causa incômodo em relação a alguns sistemas realizados dessa forma é a ausência de uma participação mais ativa, ou seja, existem sistemas que trabalham com forma de enquete e não de uma forma dialogal. Eu sei que têm condomínios que possuem 500, 800 ou até 1.200 unidades, mas o que é muito importante é que as pessoas consigam participar efetivamente e tenho percebido que alguns sistemas não se adequam a essa necessidade.
Abre-se a assembleia que pontua os temas que serão aprovados e as pessoas assinalam e, eventualmente, é possível ter problemas de fundamentação, de comunicação porque os participantes não levam a debate os temas da assembleia. Eu tenho comigo uma frase máxima sobre isso: eu gosto de dizer que a responsabilidade é do síndico, mas a decisão cabe à assembleia. Então, o debate na assembleia precisa ocorrer de forma dialogal e que tenhamos de verdade uma discussão nesses espaços e não apenas um “aprova ou não aprova”. Isso é um grande desafio que alguns sistemas infelizmente não permitem e que de fato precisa ser revisto em alguns deles.
Pergunta 6: Smart condominium – Conceito e funcionalidades
Atualmente tem-se falado muito em “smart condominium”, condomínios inteligentes ou condomínio 5.0. Você pode explicar o que representa esse conceito e dar alguns exemplos?
Resposta: Essa é uma outra questão que também alguns condomínios já consolidaram. O ponto importante aqui é entender a concepção brasileira do condomínio quanto à legislação e o que acabou prevalecendo. Acredito que a legislação brasileira de Incorporação Imobiliária e a Lei dos Condomínios não esperavam os desdobramentos que de fato aconteceram no Brasil.
Os condomínios brasileiros foram inspirados na legislação italiana de prédios de pequeno porte e não se esperava que teríamos os desdobramentos como os de hoje, então essa ideia de “smart condominium” é uma questão necessária e que tem acontecido muito e de vários aspectos. A primeira ideia de “smart condominium” que tivemos no passado foi a da construção específica de um controle de acesso utilizando meios e técnicas de ferramentas bem claras de controle.
Esse foi um primeiro passo levando em consideração tudo o que um condomínio, conforme sua dimensão e tamanho, pode oferecer. Hoje quando falamos numa otimização dos serviços e numa diminuição de custos, considerando a operação, eu posso dizer que basicamente tudo o que se fornece dentro do condomínio edilício de médio e de grande porte pode ser realizado por meio de plataformas digitais e por meio do uso da tecnologia.
Então, deixamos de lado a historicidade por trás disso, que era a questão dos controles de acesso, de modo que o condomínio hoje em dia pode ter toda uma gestão de mercado realizada virtualmente, questões relacionadas a sistema de lavanderia, que pode ser virtual, controles de entrega e de recebimento por meio de armários inteligentes, ou seja, apesar de que tudo precisa de uma pessoa por trás (porque isso sempre vai ser necessário), mas a ideia é que a automação dos serviços do condomínio seja realizada de forma diferente por conta dos impactos econômicos.
Sabemos que, como regra, num condomínio 50% das despesas estão ligadas com questões relacionadas a folha de pagamento, ou seja, a pessoas e aos contratos de prestação de serviços e a outra parte está ligada à questão das contas de consumo.
Pergunta 7: Custos e ESG – Redução de despesas e sustentabilidade
Você acredita que os condomínios que adotam tecnologia avançada na sua gestão auxiliam na redução de custos operacionais? Elas também podem auxiliar no incremento da sustentabilidade?
Resposta: Começo respondendo à pergunta de trás para a frente porque a sustentabilidade é a pauta necessária para os condomínios edilícios. Os impactos que um condomínio gera frente a cidade, ao Estado e a própria comunidade são gigantescos, como temáticas relacionadas à eficiência energética, à energia que de certa forma pode ser utilizada como uma alternativa; temos a questão da enorme demanda de uso da água que atende esses condomínios e a utilização de técnicas de eficiência e de reuso dessa água e outros desafios como o gás e outras demandas nesse sentido.
Sem levar em conta a questão do descarte dos resíduos sólidos por meio desses condomínios. Pensamos, por exemplo, num condomínio com 1.000 unidades, três pessoas morando em cada uma dessas unidades, teremos 3.000 pessoas fazendo descarte de resíduos e a sustentabilidade bate nessa porta. Mas outras políticas de ESG (ambiental, social e governança) também são importantíssimas para a implementação de processos e projetos e dizer que esse direcionamento não é necessário é basicamente negar a própria existência da sustentabilidade.
Então, utilizar ferramentas de tecnologia de forma de governança também faz parte desse processo como um todo. A forma como se gerencia tem que ser realizada de maneira muito racional, levando em consideração que, apesar de se buscar a ideia de uma experiência positiva e de tecnologia de eficiência, como foi dito anteriormente, os impactos de um departamento pessoal ou da utilização de contratos por meio de prestação de serviços representam a maior despesa de um condomínio. Então, quando se tem ferramentas tecnológicas que de certa forma atendem uma demanda mais ágil ou uma forma de buscar um melhoramento para esses serviços com certeza reduz bastante os problemas relacionados com esses impactos.
Um exemplo simples que pode ser dado é o da demanda de água: quando se trabalha com a ideia de que não existe uma conta única para cada uma das unidades, mas é rateado entre todas elas, normalmente as pessoas usam a água com menos racionalidade, então a individualização por meio da tecnologia faz com que cada unidade seja responsável pelo uso de sua água com uma responsabilidade individual dos condôminos e sem as ferramentas de tecnologia, de sistema de cobrança e de verificação, isso não se faz possível. Então, o impacto não é somente com pessoas ligadas diretamente aos serviços, mas com pessoas indiretamente relacionadas.
Pergunta 8: Barreiras culturais – Desafios da adoção tecnológica
A cultura da adoção de um condomínio inteligente vem sendo construída de forma progressiva. Existem conjuntos residenciais condominiais ainda resistentes à nova realidade tecnológica da gestão. Qual os fatores que ainda atrapalham a construção dessa cultura?
Resposta: Eu não vejo bem como uma questão de resistência, mas sim como desafio, levando em consideração que estamos num momento muito disruptivo de ativos digitais e de não ativos. Então, quais os desafios que existem nesse sentido? Primeiro a questão do investimento econômico. Como regra geral, os condomínios têm um grande problema de gerenciamento das suas receitas e despesas e, infelizmente, quando se quer implementar uma tecnologia muitas das vezes tem o problema do investimento inicial.
Por exemplo, os painéis solares em alguns condomínios equivalem a uma eficiência energética gigantesca e tem um impacto positivo. Só que para instalar os equipamentos é necessário dispor de um valor econômico significativo e os condomínios em geral não tem isso em caixa, então o desafio primeiro é o econômico. O segundo desafio é o cuidado com as pessoas. Muitas vezes, pelo condomínio ser administrado de uma forma não profissional, há amarras quanto à implementação de um sistema em que os funcionários sejam substituídos por uma máquina ou ferramenta.
As pessoas costumam achar que isso seria desumano e na verdade não seria o caminho mais correto de dispensar esse profissional. Então, existe esse desafio tanto que há convenções coletivas de trabalho que tratam dessa matéria, especificamente sobre portarias e controladores de acesso. E existe mais um outro desafio que é a questão da acessibilidade porque a utilização de ferramentas tecnológicas é de suma importância, mas temos problemas de pessoas que ainda não estão acostumadas com esse espaço digital e achar que, de fato, um idoso terá facilidade com o uso da tecnologia, ou até uma pessoa com deficiência auditiva ou visual, não é verdade, porque têm desafios nesse sentido.
Assim, um dos deveres do condomínio é trabalhar a ideia de inclusão e melhorar os desafios das pessoas que tem algum tipo de deficiência, de maneira que a tecnologia tem que andar a passos a não ser um obstáculo de acesso, um dos grandes desafios que temos até por conta do Estatuto da Pessoa com deficiência.
Pergunta 9: Presente inovador – Futuro já em curso
Você é autor da obra “Direito Condominial” da editora Mizuno e destinou um capítulo sobre gestão condominial, tecnologia e inovação. Na sua visão esse é o futuro da gestão condominial?
Resposta: Por fim acredito que o nome do capítulo representa o prosseguimento da minha pesquisa e do meu trabalho junto ao tema. Logo de início quando comecei a primeira edição da obra, o capítulo era apenas “direito condominial”. Mas percebi com o decorrer dos estudos e aprofundando as questões na prática que eram necessárias a implementações de novas técnicas que de fato não são para o futuro, mas para o presente.
E esse foi o grande motivo das alterações, até mesmo porque o leitor da obra não é apenas da área do direito, mas gestores condominiais e essa é uma temática premente numa perspectiva de uma construção que vale a pena sempre ser anotada e pontuada. Então a partir da segunda edição da obra, salvo engano, eu já fiz a implementação dessas temáticas que são a pauta do dia e não somente do futuro.
Entrevistado: Dr. César Calo Peghini
Membro efetivo da Comissão Especial de Advocacia Condominial da OAB/SP, árbitro e consultor jurídico, autor da obra “Direito Condominial” da editora Mizuno, atuante na área de condomínios edilícios.
Elaboração das questões e edição do texto por: Cintia Barudi Lopes
Doutora pela PUC/SP. Professora da Universitária Presbiteriana Mackenzie. Advogada e Pesquisadora.