Você sabe a diferença entre Convenção Condominial e Regimento Interno?
As Convenções e Regimentos internos são instrumentos que definem as regras de convivência em um condomínio. A administração de condomínios exige organização e regras bem definidas, como as convenções condominiais, que orientam condutas e responsabilidades.
Entre eles, destacam-se as convenções condominiais e o regimento interno, cada um com papel específico.Embora sejam complementares, cada um tem a sua função específica e segue regras próprias para a sua alteração e aplicação.
Convenções condominiais: o que são, para que servem e quais regras devem prever
Nas Convenções dos Condomínios devem estar previstas, de maneira mais abrangente, todas as regras que regulam as condutas dos condôminos, direitos e deveres, regras sobre as áreas comuns, bem como aquelas ligadas à administração condominial.
Podemos dizer que as convenções condominiais são algumas das leis internas mais importantes que disciplinam a convivência e administração de um condomínio, ao lado dos Regimentos internos.
Se pudermos fazer uma comparação com as leis existentes em nosso ordenamento jurídico, as Convenções se equiparam às Constituições Federais, que são as normas máximas de cada sistema normativo. Ela é considerada a “Constituição” do condomínio.
Como lei interna dos condomínios, as convenções devem prever as seguintes regras:
Regras sobre as unidades condominiais
- Identificar as unidades de propriedade exclusiva e as partes comuns;
- Determinar a fração ideal de cada unidade em relação ao terreno e às partes comuns;
- Definir o fim a que as unidades se destinam.
Regras sobre as taxas
- Detalhar as taxas condominiais, prazos de pagamento e penalidades por atraso.
Regras sobre as assembleias
- Definir os tipos de assembleias que podem ser realizadas;
- Estabelecer as regras para uso de procurações na assembleia;
- Definir as regras e prazos para convocação da assembleia;
- Estabelecer os quóruns de deliberação, de acordo com o previsto nas convenções condominiais;
- Definir a competência para dirigir a reunião.
Regras sobre as áreas comuns
- Estabelecer as regras e horários de funcionamento das áreas comuns e de lazer;
- Definir as regras de uso das garagens, incluindo sistema de revezamento.
Regras de comportamento
- Estabelecer regras de comportamento dos moradores, como proibição de gritar, conversar ou discutir em voz elevada;
- Estabelecer regras de comportamento em relação ao sossego, como proibição de perturbar o silêncio.
As convenções são elaboradas pela assembleia e não podem aprovar regras que violem as legislações federais, estaduais e municipais vigentes. Devem estar de acordo com as disposições do Código Civil Brasileiro. São aplicadas a todos os condôminos e a terceiros que com eles se relacionam. O cumprimento das convenções condominiais é obrigatório, inclusive para inquilinos e prestadores de serviços. Por isso, a atualização das convenções condominiais é fundamental para assegurar sua eficácia prática e jurídica.
Regimentos Internos: o que são e quais as regras devem prever?
O Regimento interno é uma regra complementar à Convenção condominial. A principal finalidade dos Regimentos é detalhar as regras de conduta que foram previstas na Convenção.
Ele tem um foco mais voltado para a convivência cotidiana dos moradores, estabelecendo regras para uso de áreas comuns, comportamento em espaços compartilhados, regras para visitantes, entre outros detalhes do dia a dia. Portanto, é um instrumento que garante a ordem e a harmonia diária entre os condôminos.
Um regimento bem elaborado é capaz de evitar conflitos e polêmicas na convivência condominial. Evita que surjam mal-estar e problemas entre os moradores. A grande função dessa lei interna é prever regras que permitam uma convivência harmoniosa no âmbito dos espaços dos condomínios.
O Regimento interno deve fazer parte da Convenção e não o contrário. O art. 1.334, inciso V do Código Civil estabelece que a Convenção, dentre as cláusulas previstas no art. 1.332, determinará o regimento interno.
Assim dispõe o citado artigo 1.334: “Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II – sua forma de administração;
III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V – o regimento interno”.
Os Regimentos Internos, em geral, devem prever as seguintes regras:
- Horários de silêncio e barulho;
- Uso das áreas comuns;
- Reformas, consertos e conservação;
- Vagas de estacionamento;
- Restrições sobre animais;
- Serviços e instalações;
- Horários de mudança e obras e
- Uso dos elevadores.
Eles também podem prever proibições de condutas nos espaços condominiais, desde que essas proibições estejam em consonância com o Código Civil.
Abaixo veja algumas das condutas que poderão ser proibidas dentro de um condomínio:
- Realizar obras que comprometam a segurança da edificação ou que modifiquem a fachada do prédio sem autorização prévia da assembleia dos condôminos;
- Utilizar a unidade condominial de forma a prejudicar o sossego, a saúde ou a segurança dos demais moradores;
- Destinar a unidade a atividade diversa da residencial sem autorização da assembleia;
- Realizar festas e eventos que perturbem a tranquilidade dos demais condôminos;
- Manter animais que possam causar danos aos demais moradores ou ao patrimônio do condomínio;
- Realizar atividades que gerem risco à segurança, como a instalação de equipamentos em locais inadequados;
- Despejar lixo ou outros resíduos em áreas comuns, sem a devida autorização e forma adequada;
- Deixar de pagar as despesas condominiais, como taxa de condomínio e fundo de reserva, podendo gerar a execução judicial da dívida.
O regimento interno de um condomínio não é obrigatório. No entanto, é um documento que pode ser muito útil para a gestão do condomínio e para o bem-estar dos moradores. Um condomínio sem um regimento interno pode ser considerado um lugar sem regras.
Função e Importância de cada instrumento
Cada um desses documentos desempenha um papel essencial na gestão condominial:
- As convenções condominiais garantem a estrutura legal e administrativa do condomínio. Sem ela, não há definição clara sobre a forma de cobrança de despesas, direitos e deveres dos condomínios, e funcionamento das assembleias.
- O Regimento Interno estabelece normas específicas que promovem uma convivência harmoniosa. Ele trata de questões práticas, como horários permitidos para reformas, uso de elevadores e regras para animais de estimação.
A ausência de qualquer um desses documentos pode gerar conflitos e dificuldades na administração do condomínio, tornando essencial que ambos sejam bem revisados e atualizados. A revisão periódica das convenções condominiais reduz riscos de conflitos e assegura conformidade legal.
As convenções condominiais funcionam como alicerce jurídico da gestão, enquanto o regimento dá suporte prático à convivência.
Como alterar cada um deles?
A alteração desses documentos depende do quórum exigido por lei e pela própria convenção condominial. Vejamos abaixo qual o quórum exigido para a alteração das Convenções e dos Regimentos Internos.
- Convenção Condominial: Por ser um documento de maior impacto, a legislação exige a aprovação de pelo menos ⅔ (dois terços) das frações ideais para sua modificação. Em alguns casos, pode ser necessário registro no cartório. Esse quórum está previsto no artigo 1.351 do Código Civil, que dispõe: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022). O Código Civil Brasileiro foi alterado para atribuir o mesmo quórum de 2/3 para a mudança de destinação do edifício que, antes da reforma, exigia unanimidade dos condôminos.
- Regimento Interno: Sua alteração costuma ser mais simples, dependendo apenas da aprovação em assembleia ordinária ou extraordinária, conforme previsto na convenção. O quórum para sua alteração pode ser livremente fixado na convenção. Normalmente, exige-se a aprovação por maioria simples dos presentes. Porém, se a Convenção estipular outro quórum para sua alteração, é esse que deve ser seguido.
Mudar esses instrumentos muitas vezes não é tarefa fácil. A busca por um advogado especialista para orientar o passo a passo, fazer reuniões prévias com os moradores e recolher as procurações específicas com essa finalidade são algumas medidas que podem facilitar o sucesso desse procedimento.
Utilizar mecanismos de ampliação da participação dos moradores, como plataformas digitais de comunicação e de votação, são ferramentas que aprimoram bastante o engajamento e processo próprio processo de revisão dos instrumentos.
Convenção X Regimento Interno: Qual deve prevalecer?
Se houver conflito entre a convenção condominial e o regimento interno, a convenção condominial sempre prevalecerá, pois tem força jurídica superior. O regimento interno não pode estabelecer regras que contrariem a convenção ou a legislação vigente. Caso isso ocorra, o regimento poderá ser considerado nulo nessa parte específica.
As convenções condominiais são documentos mais amplos e fundamentais, que estabelecem a estrutura jurídica e administrativa do condomínio. O regimento interno é um complemento da convenção, que detalha normas de convivência e uso das áreas comuns. A convenção é considerada a lei maior da administração interna do condomínio e em casos de divergência entre os documentos, é a convenção que deverá prevalecer.
A importância de manter a convenção e o regimento interno atualizados
A convenção condominial e o regimento interno são essenciais para o bom funcionamento de um condomínio. Enquanto a convenção estabelece a base legal e estrutural, o regimento interno organiza a convivência diária. Para evitar conflitos, é fundamental que ambos sejam bem elaborados e atualizados em conformidade com a realidade do condomínio.
A convenção e o regimento interno de condomínio são importantes para a boa convivência entre os moradores, e para a gestão do condomínio. É importante que a convenção e o regimento interno sejam atualizados sempre que necessário, para que estejam de acordo com as legislações recentes e atendam as necessidades atuais do condomínio.
A utilização de ferramentas tecnológicas, como plataformas digitais de comunicação e de votação, são instrumentos que ampliam o engajamento dos moradores no processo de revisão e alteração das normas das convenções condominiais e do regimento interno. Investir na revisão das convenções condominiais com apoio tecnológico garante mais participação e eficácia. O uso da inteligência artificial tem se mostrado um apoio importante para permitir que os quóruns exigidos para esse propósito sejam alcançados e a divulgação dos objetivos da mudança sejam mais transparentes e conhecidos por todos os interessados.
Referências
Como alterar a Convenção e o regimento interno do condomínio. Disponível em: https://sindicojf.com.br/dicas/como-alterar-a-convencao-e-regulamento-interno-do-condominio/. Acesso em 19 de março de 2025.
Felipe Faustino. Conflitos entre Convenção e regimento interno: qual vale? Disponível em: https://www.sindiconet.com.br/informese/conflitos-entre-convencao-e-regimento-interno-colunistas-artigos-e-opinioes#:~:text=Portanto%2C%20diante%20de%20um%20conflito,as%20normas%20estabelecidas%20nesse%20documento. Acesso em 19 de março de 2025.
Regimento Interno de Condomínio: o que é? Como fazer? Disponível em: https://www.ucondo.com.br/blog/regimento-interno-de-condominio-o-que-e-como-fazer-para-que-serve-como-alterar. Acesso em 19 de março de 2025.
Sobre o autor: Cintia Barudi Lopes
Doutora pela PUC/SP. Professora da Universitária Presbiteriana Mackenzie. Advogada e Pesquisadora.