O que são condutas antissociais?
A convivência em condomínios exige respeito mútuo e observação das regras estabelecidas para manter a harmonia entre os moradores. No entanto, nem sempre isso acontece, e alguns condôminos adotam comportamentos considerados antissociais, comprometendo o bem-estar coletivo.
A conduta antissocial refere-se a comportamentos reiterados que causam prejuízo ao sossego, segurança e salubridade dos demais condôminos. Exemplos comuns incluem:
- Produzir ruídos excessivos de forma frequente;
- Deixar animais soltos ou em condições inadequadas;
- Usar a propriedade para atividades ilegais;
- Acumular lixo ou materiais que comprometam a higiene do local;
- Ameaçar ou agredir verbalmente/fisicamente outros moradores.
O que a Legislação Brasileira prevê sobre o assunto?
O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.336, inciso IV, estabelece que o condômino deve utilizar sua unidade de forma a não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.
Já o artigo 1.337 prevê penalidades para condôminos antissociais, que podem incluir:
- Advertências e multas progressivas;
- Restrição de uso de áreas comuns;
- Em casos extremos, a exclusão do condômino mediante decisão judicial.
Assim dispõe o caput do art. 1337 do Código Civil: O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Por sua vez, o parágrafo único do artigo 1337, ainda estabelece: O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Cabe destacar que o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a aplicação de multas a condôminos por comportamento antissocial, conforme o art. 1.337 do Código Civil, requer a garantia do direito de defesa. No caso analisado, a assembleia extraordinária impôs uma multa sem prévia notificação ao condômino acusado, violando seu direito ao contraditório. A decisão reforça a aplicação dos direitos fundamentais nas relações privadas, assegurando que mesmo em contextos condominiais, a dignidade da pessoa humana e a ampla defesa devem ser respeitadas. Assim, a penalidade foi anulada, destacando a necessidade de comunicação prévia para que o condômino possa se defender adequadamente. (RECURSO ESPECIAL: REsp 1365279 SP 2011/0246264-8).
Além disso, o Código Penal pode ser aplicado em situações de crimes como injúria, ameaça, perturbação do sossego e agressão física.
Debates sobre a exclusão de condômino por conduta antissocial
Discute-se sobre a possibilidade de exclusão dos condôminos por condutas antissociais, até porque as disposições do Código Civil Brasileiro não se referem a essa possibilidade. Por isso, a doutrina e a jurisprudência brasileira divergem quanto a isso.
Aqueles que defendem a impossibilidade de exclusão do condômino nesses casos, alegam que não há previsão legal para tal medida, que a exclusão é violadora da dignidade da pessoa humana e prejudica o direito à moradia.
Nessa linha, citam-se:
Expulsão de condômino por comportamento antissocial. Impossibilidade. Ausência de previsão legal. O Código Civil permite no art. 1.337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao décuplo em caso de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Multa mensal que tem como termo inicial a citação e o final a publicação da r. Sentença, a partir de quando somente será devida por fatos subsequentes que vierem a ocorrer e forem objeto de decisão em assembleia. Recursos parcialmente providos” (TJSP, Apelação Cível 668.403.4/6, Acórdão 4122049, Rel. Des. Maia da Cunha, DJESP 27.10.2009).
AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTISSOCIAL. PROBLEMAS GRAVES DE CONVIVÊNCIA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MULTA ADMINISTRATIVA. Honorários advocatícios. I – A convenção condominial autoriza a aplicação de multa administrativa para coibir problemas de convivência, que pode ser agravada por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, não havendo previsão de exclusão do condômino antissocial. O art. 1.334, inc. IV, do CC/02 estabelece que a convenção deve estipular as sanções a que se sujeitam os condôminos ou possuidores. (TJDF, Processo 0024662-05.2013.8.07.0001, Rel. Des. Vera Andrighi, Pub.: 03/06/2014)
De outro lado, há quem defenda a possibilidade da medida. Para seus defensores, a expulsão de condômino por conduta antissocial é medida que pode se tornar necessária, diante do ambiente insuportável gerado pelo morador, e que a assembleia pode deliberar nesse sentido a fim de fazer cessar o mau comportamento violador da paz social.
Nesse sentido, citam-se:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO – CONDUTA ANTISSOCIAL DELE E DE SEUS FAMILIARES, QUE IMPEDE QUE CONTINUEM RESIDINDO NO CONDOMÍNIO – APLICAÇÃO REITERADA DE MULTAS, QUE SE MOSTROU INEFICAZ – AMEAÇAS E AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS AOS DEMAIS MORADORES – ASSEMBLEIA GERAL COM APROVAÇÃO QUASE UNÂNIME DOS CONDÔMINOS ACERCA DA PROPOSITURA DA AÇÃO E DAS MEDIDAS A SEREM APLICADAS AO RÉU – Existência de inúmeros boletins de ocorrência feitos pelos outros moradores – Existência de ação de indenização proposta por um deles – Réu que é devedor contumaz das despesas condominiais, o que, embora seja objeto de ação própria, é indicativo de que também a regra da preservação do condomínio, por meio do pagamento das parcelas necessárias, não vem sendo cumprida – Decisão agravada que, depois do contraditório, deferiu tutela de urgência para proibir a entrada do requerido nas dependências do condomínio, concedendo a ele e seus familiares prazo para que se retirem do local – Decisão que fica mantida. Agravo de instrumento improvido. (TJSP, Processo 2100147-05.2020.8.26.0000 Rel. Des. Jayme Queiroz Lopes, DJe 23/02/2021).
CONDOMÍNIO CONDÔMINO ANTISSOCIAL EXCLUSÃO POSSIBILIDADE Requerida mantém grande acúmulo de sujeira em prédio de apartamentos Risco de incêndio SENTENÇA DE EXTINÇÃO, com fulcro no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil Sanções pecuniárias do art. 1.337 do Código Civil não esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino Requerida utiliza da propriedade de maneira nociva aos demais condôminos Possibilidade de imposição de obrigação de não utilizar o imóvel. RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para julgar procedente a ação, vedando a Requerida de fazer uso direto do imóvel, com a desocupação em 60 dias (imóvel limpo e higienizado), sob pena de execução, arcando a Requerida com as custas e despesas processuais e honorários advocatícios dos patronos do Autor (fixados em R$ 7.000,00), além da multa de 1% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 10.000,00) e de indenização de 20% do valor da causa, em decorrência da litigância de má-fé (TJSP, Processo 0003122-32.2010.8.26.0079, Rel. Des. Flavio Abramovici, DJ 28/08/2013).
Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul mantém exclusão de morador por comportamento antissocial
Decisão bem recente da 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça confirmou a exclusão de um morador de um condomínio residencial de Campo Grande devido ao comportamento reiterado de natureza antissocial, que incluiu ameaças, disparo de arma de fogo e cárcere privado de funcionários.
Em 6 de março de 2022, durante um episódio de alucinação por suposto uso de drogas, o morador quebrou vidros e portas, fez ameaças e manteve porteiros e seguranças em cárcere privado. A situação foi contida apenas com a intervenção da Polícia Militar.
Em relação ao mérito, o voto do relator do processo, Des. Amaury da Silva Kuklinski, reforçou que, embora o artigo 1.337 do Código Civil preveja multas para condôminos antissociais, não há vedação à exclusão em casos extremos. Com base na função social da propriedade e na dignidade da pessoa humana, o Tribunal entendeu que a permanência do morador no local comprometia a segurança e a harmonia condominial, justificando sua exclusão. A decisão é de 01 de abril de 2025.
Quais as consequências para o Condomínio?
A presença de um condômino antissocial pode impactar negativamente toda a comunidade condominial. Entre as consequências mais comuns estão:
- Clima de tensão entre os moradores;
- Queda na valorização dos imóveis;
- Dificuldade de alugação e venda de unidades;
- Aumento da taxa condominial para cobrir eventuais custos judiciais;
- Necessidade de intervenções frequentes do síndico e do conselho.
Como o Síndico deve agir diante de condutas antissociais?
O síndico tem um papel fundamental na mediação e resolução de conflitos envolvendo condôminos antissociais. Algumas medidas que podem ser adotadas incluem:
- Advertência Formal: Emitir notificações escritas, documentando os problemas e alertando sobre as possíveis sanções.
- Aplicação de Multas: Caso o comportamento persista, aplicar penalidades financeiras conforme previsto na convenção e no regimento interno, sempre concedendo o direito de defesa ao morador.
- Mediação de Conflitos: Tentar resolver a situação de maneira amigável, promovendo reuniões entre as partes envolvidas.
- Acionamento do Conselho e Assembleia: Levar o caso para discussão e deliberação coletiva, caso as medidas anteriores não surtam efeito.
- Ação Judicial: Em situações extremas, recorrer ao Poder Judiciário para solicitar medidas mais rigorosas, incluindo a exclusão do condômino.
A conduta antissocial de um condômino pode trazer sérios prejuízos para a coletividade e exigir medidas legais para contenção do problema.
É essencial que os condomínios adotem normas claras no regimento interno, promovam a conscientização e, quando necessário, busquem suporte jurídico para lidar com casos extremos.
O respeito às normas e à boa convivência é fundamental para garantir a harmonia e o bem-estar de todos.
Referências
Arechavala, Luis. Condômino Antissocial: breve análise do art. 1.337 do Código Civil. Disponível em: https://ordemdemocratica.com.br/condomino-antissocial-breve-analise-do-art-1-337-do-codigo-civil/. Acesso em 02 de abril de 2025.
Coura, Bernardo César. O Condômino antissocial, punições previstas no Código Civil e outras disposições. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/o-condomino-antissocial-punicoes-previstas-no-codigo-civil-e-outras-disposicoes/375236205#:~:text=Como%20exemplos%20de%20comportamento%20antissocial,defici%C3%AAncia%20mental%20que%20traga%20riscos. Acesso em 02 de abril de 2025.
Poder Judiciário – Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul. TJ mantém exclusão de morador de condomínio por comportamento antissocial. Disponível em: https://www.tjms.jus.br/noticia/65381. Acesso em 02 de abril de 2025.
Sobre o autor: Cintia Barudi Lopes
Doutora pela PUC/SP. Professora da Universitária Presbiteriana Mackenzie. Advogada e Pesquisadora.