Direitos e deveres dos condôminos
A vida em condomínio exige equilíbrio entre direitos, deveres e responsabilidades de todos os moradores. O respeito às normas e à coletividade garantem um ambiente saudável para todos.
Neste artigo, abordamos os principais direitos e deveres dos condôminos, suas responsabilidades e algumas orientações para uma convivência de confiança.
Quais os direitos dos condôminos?
O art. 1.335 do Código Civil estipula quais os direitos dos condôminos.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Diante das disposições legais, todo morador tem o direito de utilizar as áreas comuns conforme o previsto no regimento interno.
Os proprietários podem participar e votar nas decisões tomadas em assembleia, influenciando diretamente na gestão do condomínio, salvo se não estiver quite com as despesas condominiais. Condôminos inadimplentes não votam, mas podem participar das assembleias como ouvintes.
Participar democraticamente das decisões condominiais nas assembleias é um dos direitos fundamentais. Pelo art. 1.355 do CC, ¼ dos condôminos podem até convocar assembleia, se o síndico não o fizer.
Nos termos do art. 1.338 do CC, os condôminos ainda podem alugar sua vaga de garagem, respeitando-se a ordem estabelecida no dispositivo, qual seja, preferencialmente a proprietários, depois a inquilinos e, por fim a estranhos.
Vender sua vaga de garagem também é um direito e, a venda para um não condômino, só é possível mediante previsão condominial. (§ 2º do art. 1.339 do CC- É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral).
Quais os deveres dos condôminos?
Assim como há direitos, também existem deveres fundamentais para uma boa convivência. Os deveres estão elencados no art. 1.336 do Código Civil.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004);
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
São deveres dos condôminos, o regular pagamento da taxa condominial, na proporção de sua fração ideal. É essencial para a manutenção do condomínio e dos serviços prestados.
Respeitar as disposições previstas no Regimento Interno, na Convenção e na legislação vigente é dever fundamental. O descumprimento das regras pode resultar em advertências e multas.
A preservação das áreas comuns é um dever de cada condômino que deve cuidar das instalações para evitar danos ao patrimônio coletivo.
Não permitir o acesso de pessoas não autorizadas e respeitar os protocolos de segurança também são responsabilidades de todos.
O cumprimento das regras sobre horários de silêncio evita conflitos entre vizinhos, conforme previsão em Regimento.
O descumprimento dos deveres pode resultar em penalidades, como multas e outras sanções. Assim dispõe o art. 1.336 do CC: § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. (Redação dada pela Lei nº 14.905, de 2024);
§ 2°- O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Por sua vez, o art. 1.337 do CC ainda dispõe:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Toda penalidade deverá assegurar ao condômino o contraditório e ampla defesa. É possível que outros deveres, assim como direitos, sejam previstos em deliberação da assembleia, com a necessidade de observância obrigatória por todos os moradores.
Principais responsabilidades dos condôminos perante o condomínio
Além dos deveres, os condôminos ainda possuem responsabilidades específicas para manter o bom funcionamento do espaço comum, tais como:
- Participação nas assembleias: É importante estar presente nas reuniões para contribuir com decisões que impactam a coletividade. A utilização de convocação e votação digitais é uma medida que auxilia no engajamento na tomada de decisões e amplia a participação dos moradores;
- Informação sobre problemas estruturais: Avisar a administração sobre problemas no edifício ajuda a evitar danos maiores;
- Manutenção da unidade privativa: Reformas e consertos dentro do apartamento devem seguir normas e horários adequados, assim como as regras de segurança;
- Cumprimento das normas de segurança e higiene: Especialmente em áreas de uso comum, como piscinas e academias.
Melhores práticas para melhorar a convivência nos espaços condominiais
Para evitar conflitos e garantir uma convivência tranquila, algumas boas práticas podem ser adotadas. Para melhorar a convivência em condomínios, é importante respeitar as regras do condomínio, ser gentil e evitar conflitos.
Considerando que essa harmonia nem sempre é fácil de ser atingida, ainda mais em grandes arranjos condominiais, ou o que entendemos por super condomínios, abaixo seguem algumas práticas que podem contribuir para um ambiente menos hostil e mais empático:
- Diálogo e respeito: Problemas devem ser resolvidos com comunicação e empatia. Conheça e respeite o regimento interno e a convenção do condomínio. Lembre-se sempre de respeitar o espaço do vizinho. Resolva conflitos com vizinhos próximos sem chamar o síndico, evitando discussões e fofocas;
- Uso consciente das áreas comuns: Respeitar horários e regras evita desgastes entre os moradores. Não ultrapasse os limites da vaga de estacionamento. Não use a garagem como depósito. Não jogue lixo pela janela e cuide para que o lixo esteja sempre devidamente ensacado. Mantenha as áreas comuns do condomínio sempre limpas e em bom estado de conservação;
- Evitar ruídos excessivos: O controle de som alto e barulhos em horários inapropriados é essencial. Não é apenas à noite que o barulho excessivo incomoda. Também seja mais cuidado com o barulho produzido durante o dia.
- Cuidado com animais de estimação: Seguir normas de higiene é fundamental para uma boa convivência. A sujeira que o animal de estimação faz em áreas comuns é de responsabilidade de seu tutor;
- Cumprimento das normas de segurança: Manter portas trancadas e respeitar regras de acesso ajuda na segurança do condomínio;
- Crianças em condomínio: É importante conscientizá-las da convivência em espaço comum. Os pais devem ser orientados a acompanhar, sempre que possível, as brincadeiras das crianças nas áreas comuns;
- Respeitar as regras de uso dos elevadores: cumprimentar as pessoas e dar preferência quem estiver saindo é um primeiro passo de respeito. Não segurar, desnecessariamente, as portas dos elevadores, em especial em horário de pico.Transportar compras, objetos e animais de maneira adequada;
- Respeitar os horários permitidos para a realização de obras: é necessário consultar os horários e condições sobre obras que constam do regimento interno ou da convenção;
- Uso consciente da água: cuidar da sustentabilidade é a palavra da vez nos espaços condominiais. Ainda que exista um rateio no pagamento, é muito importante que o uso desse recurso ocorra de maneira racional.
- Evitar o desperdício energético: práticas simples como apagar as luzes dos espaços comuns ajuda a evitar o desperdício. Adoção de alternativas energéticas também produz resultados positivos;
- Descarte dos resíduos: implementar um plano de reciclagem no condomínio é fundamental para a separação dos resíduos e sua reutilização. Pontos de coleta seletiva podem auxiliar na questão da sustentabilidade;
- Regras para entrega de encomendas e delivery: é importante que sejam estabelecidas regras sobre as entregas para maior segurança dos moradores.
Convivência em condomínio: equilíbrio, respeito e participação constroem um ambiente harmonioso
A vida em condomínio exige equilíbrio entre direitos e deveres para garantir uma convivência pacífica. Cumprir normas, respeitar os vizinhos e participar ativamente da gestão do condomínio são atitudes que fortalecem a comunidade e tornam o ambiente mais harmonioso para todos.
Respeitar as regras previstas na Convenção e nos Regimentos Internos, bem como aquelas que sejam definidas em assembleia, garantirá um bem-estar do convívio em arranjos condominiais, contribuindo para um ambiente saudável e seguro para todos os moradores.
Referências
D’Avila, Richard Franklin Mello. Condôminos: seus direitos e deveres. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/390330/condominos-seus-direitos-e-deveres. Acesso em 20 de março de 2025.
Regras de Convivência em Condomínios: Guia completo que todo síndico deve saber. Disponível em: https://habitacional.com.br/regras-de-convivencia-condominio/?gad_source=1&gclid=Cj0KCQjw-e6-BhDmARIsAOxxlxUkhd1x7hKKNMYl1jPDMKGkQQhxMHW0HjrK83fDcji421m0K9QlZLMaAkFtEALw_wcB. Acesso em 20 de março de 2025.
Sobre o autor: Cintia Barudi Lopes
Doutora pela PUC/SP. Professora da Universitária Presbiteriana Mackenzie. Advogada e Pesquisadora.